В этой статье мы рассмотрим ситуацию и особенности рынка недвижимости в Германии в 2023 году, а также дадим советы по выбору объектов недвижимости для инвестирования.
Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, многим приходит на ум, что это для каких-то олигархов с немыслимыми зарплатами, это что-то недостижимое и уж точно не для меня (не для нас).
В действительности же купить квартиру и сдать ее в аренду не представляет ничего сверхъестественного, если знать, какой объект выбрать, как правильно получить кредит, как оформить сделку и как выгодно сдать объект в аренду.
Ситуация на рынке недвижимости в Германии в 2023 году
В целом, недвижимость в Германии остается очень востребованной и стабильной инвестицией. Цены на жилье в Германии в 2023 году продолжают расти, но по-прежнему ниже, чем в некоторых других странах Европы. Это связано с тем, что Германия является стабильной экономической державой, имеющей развитую инфраструктуру, образованное население и надежную правовую систему.
Однако, стоит отметить, что рынок недвижимости в Германии может различаться в зависимости от региона и города. Например, в Берлине цены на жилье растут быстрее, чем в других городах Германии, а в Лейпциге при этом сдать в аренду недвижимость может быть очень сложно.
По оценкам экспертов, в 2023 году кардинально изменилась ситуация на рынке недвижимости. Сейчас это — рынок покупателя. Если полтора года назад задача покупателя была — мгновенно и за любую цену ухватить то, что есть, то сейчас объявления продаж простаивают месяцами в интернете, а продавцы готовы делать большие скидки.
Выбор объекта недвижимости для инвестирования
Выбор объекта недвижимости для инвестирования зависит от ваших целей и бюджета. Если вы хотите заработать на аренде, то выгоднее покупать недвижимость, которая расположена в наиболее популярных районах городов или рядом с крупными университетами. Для студентов, например, оптимальным вариантом будет квартира-студия, а для рабочих – одно- или двухкомнатная квартира.
Также стоит обратить внимание на перспективы развития района, где находится объект недвижимости, чтобы оценить возможность роста стоимости в будущем. Так было, например, с индустриальными районами, где сейчас построены большие склады и логистические мощности Zalando, или новое производство Tesla.
Выгода должна происходить уже на этапе покупки. Что это значит? Не стесняйтесь делать «неприличные предложения» на просмотрах объектов, чтобы задавить цену. 15-20% ниже рынка можно протолкнуть достаточно безболезненно.
В выбранном предложении должно соответствовать все: и его расположение и площадь, и его состояние.
Легко сдать в аренду квартиры среднего размера от 1 до 3 комнат, не в самых люксовых районах или в крупных промышленно развитых населенных пунктах.
Кроме того, необходимо учитывать тип объекта, который вы рассматриваете. Например, квартиры для студентов обычно имеют более высокую доходность, чем квартиры для семей. Кроме того, объекты, расположенные в городах, обычно дороже, чем объекты, расположенные в пригородах или за городом.
В Германии существует много разных способов сдачи недвижимости в аренду, включая сдачу в аренду на короткий срок и долгосрочную аренду.
Сдача в аренду на короткий срок может быть выгодна, если ваш объект находится в туристическом районе или рядом с большими мероприятиями, такими как фестивали или выставки. Однако, если ваш объект расположен в спокойном районе или близко к школам и работе, долгосрочная аренда может быть более прибыльной.
Учитывая спрос на жилье и его стабильную нехватку, (согласно исследованиям, в 2023 году в Германии не хватает более 700 000 квартир), купленную квартиру Вы сдадите в аренду в любом случае, вопрос лишь — насколько это будет выгодно.
Например, если вы купили квартиру в университетском городке, то, скорее всего, выгоднее будет сдавать ее студентам на краткосрочной основе. В этом случае можно рассчитывать на доходность около 6-7%, что считается очень хорошим результатом для Германии.
Если же вы купили квартиру в деловой части города, то лучше сдавать ее бизнес-людям на долгосрочной основе. Такой тип аренды обычно приносит доходность около 4-5%, что тоже является хорошим результатом.
Я бы также рекомендовал искать инвестиционную недвижимость не так далеко от того места, где вы сами проживаете. Даже несмотря на то, что расходы на транспорт к месту вашей недвижимости можно будет в дальнейшем учесть в бухгалтерии и списать расходы, управлять недвижимостью в непосредственной близости вам будет точно гораздо удобно.
При покупке вторичной недвижимости стоит особенно обращать внимание на энергетический класс зданий, поскольку 15 марта 2023 года был принят закон на уровне ЕС об обязательной модернизации объектов класса F G H до 2030 года, до 2033 – также и класс E. Это означает для покупателя скорые существенные инвестиции в ремонт и модернизацию здания. Такие объекты с высокой долей вероятности вскоре появятся на рынке по бросовым ценам и тем, кто только начинает свой путь в области инвестиций в недвижимость, нужно быть к этому особенно внимательным.
Кредитование
Для многих инвесторов кредитование является наиболее удобным способом приобретения недвижимости. Однако, чтобы получить кредит на покупку недвижимости, необходимо выполнить ряд условий.
К базовым условиям для кредитования недвижимости в Германии относятся: бессрочный вид на жительство, blue card или гражданство ЕС и постоянный налогооблагаемый в Германии доход от трудовой или предпринимательской деятельности (пособия не относятся к таковому).
К покупаемому объекту также необходимо собрать целый пакет документов, что зачастую становится камнем преткновения и главным пожирателем времени в процессе кредитования. Причем не важно – был ли в сделке маклер, проблемы возникают как с собственниками, не готовыми выдавать базовые документами, так и с маклерами, которые считают, что их работа закончилась на этапе согласования цены, а требуемые документы – это лишь прихоти банкиров.
К минимальным документам от объекта относятся:
Grundbuchauszug – выписка из кадастрового реестра
Lageplan – план земли, на которой расположен земельный участок с объектом
Teilungserklärung – для квартир – пояснение с разделением объекта в долях
Wohnflächenberechnung – расчет жилой площади
Bemaßter Grundriss – планировка объекта в масштабе
Enegrieausweis – энергетический паспорт объекта
Качественные фотографии объекта изнутри и снаружи
Прежде всего, необходимо определить максимальную сумму кредита, которую можно получить. Это возможно сделать с помощью независимых специалистов по кредитованию, задав свои данные для предварительного расчета максимальной суммы кредита.
В чем преимущество работы с независимым кредитным консультантом?
Во-первых, вы экономите время и силы, получая всю информацию из одних рук.
Во-вторых, вы получаете достоверную и проверенную информацию, которая уже подогнана под вашу финансовую ситуацию.
В-третьих, работая через кредитного консультанта, вы не портите свой Schufa-рейтинг единичными запросами напрямую в банк.
В-четвертых, кредитный консультант может просчитать вам бесчисленное множество сценариев погашения кредита – с разным первоначальным взносом, с разной суммой месячного погашения, с разными вариантами досрочного погашения и сроками кредитования, и все это бесплатно.
В-пятых, вы имеете под рукой специалиста, сопровождающего вас от появления идеи о покупке и до выплаты кредита и получения ключей.
Ну и наконец, кредитный консультант защищает ваши интересы в процессе согласования условий договора, а не интересы того или иного банка.
Однако, поспешу вас предостеречь, только сертифицированный IHK специалист с параграфом 34i – geprüfter Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung — имеет право консультировать вас по таким вопросам.
Стоит особо обратить внимание на процентные ставки. Они могут существенно варьироваться в зависимости от банка и условий кредитования. Из последней практики: несмотря на то, что большинство кредитных специалистов пугают процентами от 4% и выше, в апреле 2023 года я закрыл сразу несколько сделок для инвесторов под 3,62% 3,76% и 3,54%.
На этапе кредитования важно учитывать, что проценты по кредиту будут расходной частью вашего маленького предприятия, которые будут отниматься от холодной аренды, как и некоторые другие расходы, например, на косметический ремонт или амортизационные списания (AfA). Результат же будет засчитываться Вам в доход. Кстати, оговорюсь сразу — покупка любой недвижимости (без разницы — будете ли вы в ней жить сами или сладите в аренду) влечет за собой обязательство сдачи ежегодной налоговой декларации. Таков закон.
Поэтому для инвесторов важнее как можно меньше вкладывать личных средств на этапе покупки и как можно дольше выплачивать кредит, так чтобы погашение было растянуто по времени на как можно больший срок.
Опытные инвесторы не торопятся скорее рассчитаться за кредит на ту недвижимость, которая выгодно сдана в аренду, а также считают рентабельность покупки как соотношение потраченных собственных средств к получаемой аренде за купленный и сданный объект.
Касательно собственных средств: здесь минимальной отметкой считается на сегодня (2023 год) стоимость оформления сделки – это налог на покупку, нотариальное сопровождение и маклер (опционное). В среднем стоит рассчитывать на 10% от стоимости объекта, поскольку налог на покупку в каждой Bundesland разный.
Нотариальное оформление
Есть ли здесь что-то, чего стоит бояться? А вдруг объект имеет какие-то обременения? Сможете ли вы пользоваться объектом так, как запланировали?
Не стоит волноваться, нотариальное оформление, пожалуй, самый безопасный и прозрачный этап всего процесса.
Функция нотариуса как раз и заключается в том, чтобы удостовериться в законности сделки и зафиксировать факт покупки на бумаге. Не бойтесь и не стесняйтесь переспрашивать нотариуса, если вам что-то не ясно.
На этом этапе Вам точно не нужен никакой дополнительный юрист. Не поддавайтесь волнению. Единственное, на что стоит обратить внимание — достаточные знания немецкого языка. «Достаточные — это сколько?» — наверняка, спросите вы. Здесь скажу, что если вы на работе изъясняетесь с коллегами на немецком, то вам хватит этого уровня, чтобы переспросить или уточнить что-то у нотариуса. Кроме того, если хотя бы один член семьи владеет языком, этого тоже будет достаточно, так как один может выдать доверенность другому, выступать от его имени.
Сдача в аренду
На данном этапе существует немало мифов и страшилок, которыми любят пугать управляющие компании (Sonderveranstaltung), но на деле, в этом нет ничего настолько сложного, в чем было бы не разобраться думающему человеку. В социальных сетях и интернете есть немало источников, которые публикуют полезную информацию на данную тему.
Все детали должны быть обдуманы и учтены еще на этапе подбора объекта. Вопрос: «как именно вы планируете сдать купленный объект?» должен рассматриваться параллельно с основными расчетами.
Почему я рекомендую покупать недвижимость под сдачу?
За время кредита арендные платежи будут помогать Вам рассчитаться с банком, а к пенсии эта недвижимость будет для Вас надежным источником дохода.
Хотелось бы Вам выйти на заслуженный отдых раньше? Путешествовать и жить в свое удовольствие?
Хотелось бы Вам не переживать о безбедной старости?
Хотелось бы Вам быть в состоянии поддерживать материально своих детей и внуков, а не быть для них обузой?
Все это возможно, если начать инвестировать в недвижимость уже сейчас. Нет смысла ждать, когда снизятся проценты по кредитам, ведь погашение процентов идет за счет вашего арендатора, как и нет смысла торопиться с погашением всего кредита.
Когда я больше 10 лет назад покупал свою первую квартиру, знакомые мне говорили: «ты что? Такие проценты!!!» Сегодня, те же люди вторят: «ты что??? Такие цены!!!»
Мораль лишь в том, что за 10 лет я почти выплатил квартиру, которая за это время выросла в цене в три (Карл, в ТРИ) раза. Пожалел ли я о своей покупке? А как думаете вы? Те знакомые, тем временем, все также не решаются на покупку и продолжают находить «хорошие» причины продолжить ожидание.
Автор статьи:
Константин Бельтюков
01718663631
Lange Strasse 110
76530 Baden-Baden
info@kbfinanzen.de
www.kbfinanzen.de
Instagram: @kb_finanzen
Пока нет комментариев, но Вы можете добавить свой ниже!